Comment créer une LMNP : Guide étape par étape pour réussir votre investissement

La location meublée non professionnelle (LMNP) offre de nombreux avantages pour les investisseurs immobiliers.

Dans cet article, nous vous guidons à travers les étapes clés pour créer une LMNP et vous positionner sur ce marché en pleine croissance.

Comprendre le statut LMNP

Le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) est une option attrayante pour ceux qui souhaitent tirer profit de la location de biens meublés. Cependant, pour profiter pleinement des avantages de ce statut, il est essentiel de respecter certaines formalités.

Immatriculation LMNP : le point de départ

L’obtention du statut LMNP commence par l’immatriculation de votre location meublée. Pour cela, vous devez remplir le formulaire P0i dans les quinze jours suivant le début de la location de votre bien. Ce formulaire est essentiel pour déclarer votre activité de location meublée.

Pour remplir correctement ce formulaire, vous devez fournir des informations sur votre identité et votre activité. Si vous avez déjà exercé une activité non salariée, vous devez indiquer votre ancien numéro de SIRET. Vous devez également préciser le lieu d’exercice de votre activité de location meublée et la nature de l’activité exercée, c’est-à-dire loueur meublé non professionnel.

Exploitation en commun et choix du régime fiscal

Si vous souhaitez déclarer une activité de LMNP en indivision, vous devez remplir le formulaire FCBM. Chaque membre de l’indivision doit ensuite remplir le formulaire P0i à titre personnel pour recevoir un numéro de SIRET attribué.

En ce qui concerne le régime fiscal, l’activité de loueur en meublé non professionnel est imposée dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Vous pouvez choisir entre deux régimes fiscaux distincts : le régime micro-BIC, qui permet de bénéficier d’un abattement forfaitaire de 50 % sur les revenus encaissés, et le régime réel, qui permet de déduire un ensemble de charges et de pratiquer l’amortissement.

Obtenir un SIRET pour une LMNP

Pour obtenir un numéro SIRET dans le cadre d’une location meublée non professionnelle, vous devez adresser le formulaire au Greffe du Tribunal de commerce dont dépend votre bien. Si vous disposez de plusieurs biens meublés en location, vous devrez procéder à autant d’immatriculations LMNP que vous avez de biens.

Déclaration en ligne

Depuis le 1er janvier 2022, vous pouvez réaliser toutes vos formalités en ligne depuis le site https://formalites.entreprises.gouv.fr. Ce site Internet vous permet d’obtenir des informations pour préparer la déclaration des diverses formalités liées à l’activité de loueur en meublé.

Rappel du statut de LMNP

En cas de location meublée, deux statuts sont possibles, selon les revenus générés par la location des biens meublés : le statut LMP et le statut LMNP. Le statut LMNP concerne des logements à titre de résidence principale ou saisonnière ou temporaire.

Démarches pour devenir loueur meublé non professionnel

L’activité de location meublée non professionnelle nécessite une inscription auprès d’un centre de formalités des entreprises dans les 15 jours à compter du début de la location du bien. Cette inscription réalisée au moyen du formulaire P0i permet notamment d’obtenir un numéro SIRET, de faire connaître l’existence de cette activité, et d’indiquer le régime d’imposition choisi.

Choisir le régime fiscal adapté

Lorsque vous vous lancez dans la location meublée non professionnelle (LMNP), l’une des décisions les plus importantes que vous aurez à prendre concerne le choix du régime fiscal. Ce choix aura un impact significatif sur la manière dont vos revenus locatifs seront imposés. Il est donc crucial de bien comprendre les options disponibles et de choisir celle qui est la plus adaptée à votre situation.

Régime Micro-BIC

Le régime Micro-BIC est l’un des deux régimes fiscaux disponibles pour les LMNP. Il est particulièrement adapté si vos recettes annuelles ne dépassent pas 72 600€ (ou 176 200€ si vous louez un meublé de tourisme ou une chambre d’hôtes).

L’avantage principal de ce régime est sa simplicité. En effet, il vous permet de bénéficier d’un abattement forfaitaire de 50% pour vos charges, ce qui signifie que seule la moitié de vos revenus locatifs sera imposable. Cependant, il est important de noter que vous ne pouvez pas déduire vos charges réelles avec ce régime. Si vos charges dépassent 50% de vos revenus locatifs, il pourrait être plus avantageux de choisir le régime réel.

Régime Réel

Le régime réel est l’autre option disponible pour les LMNP. Il est généralement plus avantageux si vos charges sont élevées, car il vous permet de déduire vos charges réelles de vos revenus locatifs. Cela inclut les frais de gestion, les intérêts d’emprunt, les travaux d’entretien et de réparation, les frais de notaire, etc.

De plus, le régime réel vous permet de pratiquer l’amortissement de votre bien immobilier et de vos meubles. Cela signifie que vous pouvez déduire une partie de la valeur de votre bien de vos revenus chaque année, ce qui peut réduire considérablement votre imposition.

Cependant, le régime réel est plus complexe à gérer que le régime Micro-BIC. Il nécessite une comptabilité plus détaillée et l’envoi d’une liasse fiscale chaque année. Il peut donc être judicieux de faire appel à un expert-comptable pour vous aider à gérer ces obligations.

Immatriculation et démarches administratives pour le statut LMNP

La location meublée non professionnelle (LMNP) est une activité qui offre de nombreux avantages. Cependant, pour en bénéficier, il est nécessaire de respecter certaines formalités. L’une des premières étapes est l’immatriculation de votre location meublée.

Comment procéder à l’immatriculation d’une LMNP ?

Pour obtenir votre immatriculation LMNP, vous devez remplir le formulaire P0i dans les quinze jours suivant le début de la location de votre bien. Ce formulaire vous permet de déclarer votre activité de location meublée.

Pour remplir correctement ce formulaire, vous devez :

• Indiquer votre identité et votre activité. Vous devez vous identifier dans les cadres 1 et 3. Si vous avez déjà exercé une activité non salariée, vous devez indiquer votre ancien numéro de SIRET. Ensuite, vous devez spécifier votre activité. La case 4 est réservée au lieu d’exercice de votre activité en location meublée. La case 5 est à compléter si le lieu d’exercice de votre activité en location meublée est différent de votre adresse personnelle.
• Préciser plusieurs éléments dans la case 6, tels que la date du début d’activité. En général, cette date correspond à la date de mise en location du bien. Cependant, si vous réalisez des travaux pour la mise en location, vous devez indiquer la date d’acquisition. Ces travaux seront ensuite intégrés dans les charges déductibles si vous avez opté pour le régime réel. Cet espace du formulaire P0i est également destiné au type d’activité (location permanente ou saisonnière), ainsi qu’au statut choisi par le loueur. Vous devez ainsi préciser la nature de l’activité exercée, à savoir loueur meublé non professionnel.
• Déclarer une exploitation en commun, le cas échéant. Le formulaire P0i est réservé au propriétaire seul ou marié sous le régime de la communauté. Si vous souhaitez déclarer une activité de LMNP en indivision, vous devez remplir le formulaire FCBM. Chacun des membres de l’indivision doit ensuite remplir le formulaire P0i à titre personnel afin de recevoir un numéro de SIRET attitré.
• Sélectionner le régime fiscal et de TVA. L’activité de loueur en meublé non professionnel est imposée dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Vous avez ensuite la possibilité d’arbitrer entre deux régimes fiscaux bien distincts : d’une part, le régime micro-BIC (qui permet de bénéficier d’un abattement forfaitaire de 50 % sur les revenus encaissés) et, d’autre part, le régime réel, qui permet de déduire un ensemble de charges et de pratiquer l’amortissement. Vous devez indiquer l’option fiscale choisie au cadre 11. S’agissant de la taxe sur la valeur ajoutée (TVA), sachez que la location meublée, lorsqu’elle n’est pas associée à la prestation de services, n’est pas soumise à la TVA.
• Indiquer les éléments d’information complémentaires. La fin du formulaire P0i est réservée à la mention des renseignements complémentaires, tels que l’adresse de correspondance du loueur en meublé, son adresse email ou encore son numéro de téléphone.

Comment obtenir un SIRET pour une LMNP ?

Dans le cadre d’une location meublée non professionnelle, vous devez adresser le formulaire au Greffe du Tribunal de commerce dont dépend votre bien. Vous obtenez ainsi votre numéro SIRET, et sélectionnez votre régime d’imposition (régime micro-BIC ou régime réel). Si vous disposez de plusieurs biens meublés en location, vous devrez procéder à autant d’immatriculations LMNP que vous avez de biens. Cette règle vaut pour tout bien à louer qui se situe à une adresse postale différente du premier bien déclaré. Dans l’hypothèse où le deuxième bien loué se situe à la même adresse et dans le même immeuble, le loueur n’est pas tenu de demander un nouveau numéro SIRET pour ce bien. Il est cependant obligé de remplir le formulaire 1447 M-SD. Ce formulaire doit être adressé aux services fiscaux de manière à actualiser le nombre de mètres carrés loués pour calculer la cotisation foncière des entreprises (CFE).

Où se déclarer en LMNP ?

C’est le Greffe du Tribunal de commerce qui est compétent dans le cadre de la LMNP. Il ne faut pas confondre les modalités de déclaration du LMNP avec celles du LMP. Si vous êtes loueur en meublé professionnel, vous devez en effet vous déclarer auprès de l’Urssaf (si vous exercez une activité civile telle que la location meublée sans fourniture de services) ou de la Chambre de Commerce et d’Industrie (si vous exercez une activité commerciale telle que la location meublée avec fourniture de service ou exercée par le biais d’une société).

Au-delà de la demande de SIRET, vous devez compléter votre immatriculation LMNP en réalisant plusieurs formalités auprès de divers organismes. Vous devez notamment remplir le formulaire 1447-c relatif à la CFE. Pensez à créer votre espace professionnel sur le site Impots. gouv.fr afin de vous enregistrer pour le paiement de la CFE. Vous pouvez également adhérer à un centre de gestion agréé (CGA) dans les cinq mois qui suivent votre déclaration d’activité. Si cette adhésion n’a rien d’obligatoire, elle demeure cependant vivement recommandée dans la mesure où elle permet de bénéficier d’avantages fiscaux et d’un accompagnement ad hoc en vue de prévenir d’éventuelles difficultés financières.

Comment déclarer une LMNP en ligne ?

Depuis le 1er janvier 2022, vous pouvez réaliser toutes vos formalités en ligne depuis le site https://formalites.entreprises.gouv.fr. Ce site Internet permet d’obtenir des informations pour préparer la déclaration des diverses formalités liées à l’activité de loueur en meublé. Une fois que vous êtes prêt à réaliser vos formalités, cliquez sur « Déclarer ». Vous pourrez ensuite créer un compte pour vous identifier et accéder à l’environnement sécurisé de dépôt. Après avoir effectué toutes vos formalités, vous pourrez suivre l’avancement du traitement de votre demande en cliquant sur « Suivre » pour accéder à votre espace personnel. À noter qu’à partir du 1er janvier 2023, l’utilisation de ce portail sera obligatoire pour toutes les formalités et tout type d’entreprise.

Vous êtes prêt à vous lancer dans la location meublée non professionnelle ? Retrouvez tous nos programmes immobiliers LMNP pour investir en toute sérénité, partout en France. Pour vous accompagner dans toutes les étapes de mise en place du statut LMNP et sa gestion au quotidien, vous avez la possibilité de faire appel à un cabinet spécialisé.

Investir dans le bon type de bien immobilier

L’investissement immobilier est un domaine vaste et diversifié. Il est donc crucial de choisir le bon type de bien immobilier pour maximiser vos retours sur investissement. Dans le cadre de la location meublée non professionnelle (LMNP), plusieurs options s’offrent à vous.

Choisir le bon type de bien

Lorsque vous investissez en LMNP, vous pouvez choisir parmi une variété de types de biens. Cela peut aller des appartements traditionnels aux résidences de services, en passant par les résidences de tourisme ou les résidences étudiantes. Chaque type de bien a ses propres avantages et inconvénients, et le choix dépendra de vos objectifs d’investissement, de votre budget et de votre tolérance au risque.

Les appartements traditionnels sont souvent une option sûre. Ils sont généralement faciles à louer et peuvent offrir un rendement locatif stable. Cependant, ils peuvent nécessiter plus de gestion et d’entretien que d’autres types de biens.

Les résidences de services sont des établissements qui offrent des services supplémentaires à leurs résidents, tels que la restauration, le ménage ou l’assistance médicale. Ces résidences peuvent être destinées à différents publics, comme les étudiants, les seniors ou les touristes. Elles peuvent offrir un rendement locatif plus élevé que les appartements traditionnels, mais elles peuvent également nécessiter un investissement initial plus important.

Les résidences de tourisme sont des établissements situés dans des zones touristiques, qui sont loués à des vacanciers pour de courtes périodes. Ces résidences peuvent offrir un rendement locatif élevé pendant la haute saison, mais elles peuvent être plus difficiles à louer pendant la basse saison.

Les résidences étudiantes sont des établissements destinés à héberger des étudiants. Elles sont généralement situées près des universités ou des grandes écoles, et elles peuvent offrir un rendement locatif stable tout au long de l’année scolaire.

Prendre en compte les facteurs clés

Lorsque vous choisissez le type de bien dans lequel investir, plusieurs facteurs doivent être pris en compte. Tout d’abord, l’emplacement du bien est crucial. Un bien situé dans une zone à forte demande locative aura plus de chances d’être loué rapidement et à un bon prix.

Ensuite, la qualité du bien est également importante. Un bien en bon état, bien équipé et bien aménagé sera plus attractif pour les locataires potentiels.

Enfin, il est important de prendre en compte les aspects fiscaux de l’investissement. En LMNP, vous pouvez choisir entre deux régimes fiscaux : le régime micro-BIC, qui offre un abattement forfaitaire de 50% sur les revenus locatifs, et le régime réel, qui permet de déduire un ensemble de charges et de pratiquer l’amortissement.

Faire appel à des experts

Investir dans l’immobilier peut être complexe, et il peut être utile de faire appel à des experts pour vous aider. Un expert-comptable peut vous aider à optimiser votre fiscalité et à gérer votre comptabilité. Un gestionnaire de biens peut vous aider à gérer votre bien et à trouver des locataires. Et un conseiller en investissement immobilier peut vous aider à choisir le bon type de bien et à élaborer une stratégie d’investissement efficace.

Gérer efficacement votre activité LMNP

La gestion d’une activité de location meublée non professionnelle (LMNP) nécessite une attention particulière et une organisation rigoureuse. Voici quelques conseils pour gérer efficacement votre activité LMNP et en tirer le meilleur parti.

Gestion comptable et déclarations fiscales

En tant que LMNP, vous devez tenir une comptabilité adaptée à votre régime fiscal (micro-BIC ou réel). Cela implique de conserver tous les justificatifs de vos revenus locatifs et de vos charges, et de les enregistrer régulièrement.

• Régime micro-BIC : Si vous avez opté pour ce régime, vos obligations comptables sont simplifiées. Vous devez simplement tenir un livre de recettes et déclarer vos revenus locatifs sur votre déclaration de revenus annuelle.
• Régime réel : Ce régime nécessite une comptabilité plus détaillée, incluant un bilan, un compte de résultat et une liasse fiscale à envoyer chaque année. Il peut être judicieux de faire appel à un expert-comptable pour vous aider à gérer ces obligations.

N’oubliez pas de déclarer vos revenus locatifs et de payer les impôts et taxes correspondants, tels que la cotisation foncière des entreprises (CFE) et la taxe d’habitation si applicable.

Gestion locative

La gestion locative de votre bien immobilier est un aspect crucial de votre activité LMNP. Cela inclut la recherche de locataires, la rédaction et la signature des baux, la perception des loyers et des charges, et la gestion des éventuels litiges.

Vous pouvez choisir de gérer vous-même votre bien ou de faire appel à une agence immobilière pour vous aider. L’agence immobilière peut prendre en charge la gestion locative de votre bien moyennant des frais de gestion, généralement un pourcentage des loyers perçus.

Entretien et maintenance du bien

Pour assurer la pérennité de votre investissement et maintenir la valeur de votre bien immobilier, il est important de veiller à son entretien et à sa maintenance. Cela inclut les travaux d’entretien courant, les réparations et les améliorations éventuelles.

En tant que propriétaire, vous êtes responsable de l’entretien des parties communes et des équipements du logement. Vous devez également vous assurer que le logement est conforme aux normes de sécurité et de salubrité en vigueur.

Optimisation de la rentabilité

Pour maximiser la rentabilité de votre investissement en LMNP, il est important de surveiller régulièrement les performances de votre bien et d’ajuster votre stratégie en conséquence. Cela peut inclure la renégociation des loyers, l’optimisation des charges, ou la recherche de nouvelles opportunités d’investissement.

Il est également essentiel de rester informé des évolutions du marché immobilier et des réglementations en vigueur, afin d’adapter votre stratégie en conséquence.

En résumé, la gestion efficace de votre activité LMNP est essentielle pour assurer la rentabilité et la pérennité de votre investissement. En suivant ces conseils et en vous entourant de professionnels compétents, vous serez en mesure de tirer le meilleur parti de votre investissement en location meublée non professionnelle.

Location Meublée & Loyers Supérieurs à 23 000 € : Quel Impact Sur Votre Statut ?

Dans l’univers de la location meublée, une confusion règne souvent autour des notions de loueur en meublé professionnel (LMP) et de loueur en meublé non professionnel (LMNP).

Le Mythe des 23 000 €

Idée fausse répandue : beaucoup pensent qu’un revenu locatif annuel excédant 23 000 € conduit à une bascule automatique en statut LMP. Or, cette croyance est incorrecte.

Exemple courant : Un propriétaire perçoit 24 000 € de loyers annuels et se croit obligé de s’immatriculer en tant que LMP.

Le Critère du Montant du Loyer

Il est essentiel de comprendre que le montant annuel du loyer n’est qu’un des éléments à considérer.

Réalité : Le montant des loyers est insuffisant pour déterminer le statut de LMP.

Les Conditions Cumulatives pour le Statut de LMP

Pour être qualifié de LMP, deux conditions sont requises :

1. Revenus locatifs supérieurs à 23 000 €
2. Ces revenus doivent être supérieurs aux autres revenus professionnels du foyer fiscal.

Le Statut de LMNP

Si l’une des conditions précitées n’est pas remplie, le statut de LMNP s’applique.

• Avantages : Régime fiscal avantageux, abattement forfaitaire.
• Inconvénients : Moins de déductions possibles qu’en LMP